外资新设房企数大增,境内房市外资活跃度大增

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摘要:外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型商业地产迎来交易井喷。 《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道 在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的...

胥会云 徐倩

外资视之为“价值洼地”、热钱去处,中资开发商在调控下忙转型——商业地产迎来交易井喷。

在境内房地产市场调控日益深化之际,外资在境内市场上却呈现出越来越活跃的趋势。

《中国经济周刊》记者 孙维晨|北京报道

大手笔收购境内房企股权

在渐进调控房地产住宅市场的大背景下,国内房地产商已经意识到转型的时刻或许到来。一些民营或国有性质的开发企业正着手将经营的重点由住宅转向商业地产。

上海联合产权交易所提供的最新市场情况显示,上周外资开始大手笔收购国内房地产企业的股权。

但是,他们的速度已明显落后于外资机构。

其中,“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目成功实现了交易。该项目的持有方是上海一家国有独资企业,收购方是新加坡的一家公司,最终受让价格超过3.1亿元。“长沙广悦置业有限公司39%股权”转让项目则被香港一家置业有限公司收购,出让方是一家中央企业,该项目的成交价格达到2.9亿元。

2011年2月以来,横跨大洋的强劲对手频繁加速布局中国商业地产。这或是“抄底”的前奏。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司就出现井喷,高达39家。

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外资狂购商业地产

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戴德梁行日前发布全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。

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此前,有预测认为,房地产企业领域的并购潮将爆发在住宅市场。这样的观点主要源自中国大力度调控房地产市场。但近段时间以来,频繁的外资并购正在领导另一场潮流。

虽然这只是今年以来上海联合产权交易所唯一的两笔外资收购境内房地产企业股权项目,但仲量联行上海投资部总监李凌告诉《第一财经日报》记者,外资在境内房地产市场上的活跃行为并不是最近才出现的。“过去6个月,外资在境内房地产市场越来越活跃。”李凌称,这主要得益于中国内地的市场以及经济大趋势依然被看好,而且通胀压力使得大家更注重资产的保值增值。

来自上海产权交易所的数据显示,在2月底的一个星期内,上海产权市场上房地产业的成交金额超过亿元,新挂牌房地产项目的金额也居于首位。外资大手笔的并购行为也隐含其中。

新加坡最大房企嘉德置地近日称,计划未来三至五年投资20亿新加坡元于中国内地,除了将旗下商场数量翻倍至100家外,也将积极拓展廉价住宅,预期平均售价较市场低约20%,每年最少供应1万套。

其中,“上海国际集团广场有限公司100%股权”转让项目的交易完成引人注目。该项目的持有方是上海一家国有独资企业,收购方是新加坡的一家公司,最终受让价格超过3.1亿元。

而在新加坡淡马锡旗下的全资子公司丰树集团方面,其中国首席执行官卢仕此前在接受本报记者采访时也透露,丰树集团将在今年启动一个新的纯粹投资中国的基金,规模在10亿美元左右,将从国际市场上募集资金,新基金依然专注于写字楼、商场和住宅物业的开发,“如果可以找到很好的投资机会,资金规模可能还会更大。”

来自上海产权交易机构的登记信息显示,“上海国际集团广场有限公司”的注册资金和实收资金均为1.5亿元人民币。其唯一股东,上海国际集团资产管理有限公司持有其100%股权。该资产管理公司为上海国际集团有限公司的控股子公司。

2004年和2007年,曾经两度出现外资大量涌入房地产市场的状况,2008年国际金融危机爆发,大量外资撤出。不过从去年下半年开始,再次出现外资活跃的身影。

2006年的资料显示,上海国际集团有限公司是一家成立于2000年4月20日的国有有限责任公司,股东分别为上海市财政局,持股52.91%;上海国有资产经营有限公司,持股47.09%。

以上海市场为例,来自仲量联行的统计数据显示,2010年全年上海房地产投资市场主要大宗交易的成交金额高达人民币342亿元,同比上升17.2%。其中境外投资者投资总额占全年总交易量的72%,而境内买家则占28%。这与2009年的情况截然相反,2009年境内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。

其实,被转让公司所持有的“国际集团广场”便是曾经获得国内建筑最高奖项——白玉兰奖的德隆大厦。2006年,德隆系崩塌后,这座以其企业名称命名的广场建筑便以5.95亿元的价格被上海国际集团收入囊中。

世邦魏理仕提供给本报的数据显示,根据其掌握的2010年境内主要城市房地产大宗收购交易数据,也可以看出随着2010年下半年境内银根渐渐收紧,而人民币升值预期再次高涨,房地产领域的外资流入有加速迹象。

在国际集团广场售出当周,“长沙广悦置业有限公司39%股权”的转让项目也实现交易。根据公开资料显示,长沙广悦置业有限公司拥有在长沙开发的一个住宅及商业的项目,项目位于天心区,湖南省政府西侧,楼面面积约30万平方米。

数据显示住宅物业比例较小

该项目被香港一家置业有限公司收购,成交价格达到2.9亿元。出让方是中国五矿集团公司。

世邦魏理仕数据显示,2010年境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元,较2009年大幅增长40%,是2007年后的另一个增长高峰。其中外资440亿元,较2009年大幅上涨94%。

而在此之前,新加坡的“中投”——淡马锡公司子公司嘉德置地宣布,公司新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的商业项目,并计划未来3至5年投资约人民币100亿元于中国内地,其中包括将旗下商场数量翻倍至100家。

从境外机构投资者交易资金的地域投向来看,一线城市占比达95%,二线城市仅为5%,世邦魏理仕研究部表示,这显示出符合境外机构投资者收购要求的物业目前仍主要集中于一线城市,而项目开发的投资方式可能仍是外资在二、三线城市的绝对主导方式。

与亢奋的新加坡企业并肩而行的是爱尔兰最大的房地产企业财富控股集团。在2月末,其麾下信托子公司华瑞中国地产信托计划发行价值5970万新元的可转换债券,为该公司以人民币5.75亿元收购上海淮海商城的交易融资。

从外资机构投资的物业类型来看,综合、商办类物业,尤其是生息物业受到机构投资者的青睐,综合、商办类成交金额占比达92%,而住宅物业比重较2009年有较大幅度下降,仅为8%,这与住宅价格居高不下和调控政策频出有一定的关系。

来自华瑞信托的公告称,淮海路的租赁市场近年来,特别是过去两年,一直保持两位数的强劲增长,租金平均每年增长18.0%。因此,收购淮海商城,对其重新翻新及定位,是为了使其未来5年租金翻倍。

为了更好地参与境内的房地产市场,李凌称,很多外资都已经把在境内设立人民币基金提上了日程操作。“目前已经设立并运作的人民币基金还非常少,但可以看到的确有这样一个趋势。”

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李凌称,由于从设立到募集资金需要一个过程,所以大约两三年后人民币基金会呈现一定规模。

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不过,对于外资投资境内房地产业的监管也越来越严格。此前商务部发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》指出,为确保房地产调控政策取得实效,要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查;加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范,抑制投机性投资;进一步加强对并购、股权出资等方式新设及增资的房地产项目的审批监管和数据审核。

但是李凌认为,目前外资进入还是以商业领域为主,住宅领域非常有限。“而且目前境内房地产市场的主力军还是境内企业,外资比例非常小,并不会影响到整个市场的运行。”

根据国家统计局发布的数据,2010年全国房地产开发投资48267亿元,全年房地产开发企业资金来源中利用外资796亿元,较2009年上涨66%。房地产开发企业资金来源中的利用外资的年度增长率在2010年呈前低后高趋势,特别是在2010年四季度快速攀升。

上海联合产权交易所有关人员告诉记者,目前并未出现境内房地产企业因为资金链紧张而挂牌交易的趋势。

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